Stavať nový, alebo rekonštruovať starý dom?

Ak riešite otázku svojho bývania a neplánujete svoj život stráviť v paneláku, určite stojíte pred dilemou – stavať alebo rekonštruovať? Alebo ak nemáte hlboko do vrecka – kúpiť novostavbu? Pokúsime sa pre vás zhrnúť výhody a nevýhody oboch riešení. Všetko čo si tu prečítate je založené hlavne na praktických skúsenostiach zo života. Žiadne “oblbovačky”. Podáme vám realistický pohľad a porovnáme plusy a mínusy. Vy sa rozhodnite, ktoré riešenie je pre vás ideálne.

Rekonštrukcia starého domu

V prvom rade si treba uvedomiť, že narozdiel od nového domu, u starého niekedy netušíte, čo sa skrýva pod povrchom. Na obhliadku takejto stavby je dobré si so sebou zobrať odborníka. Človeka, ktorému veríte (nebude z vás ťahať peniaze a schválne preháňať), a ktorý sa vyzná. Pokiaľ ste laik, niektoré veci sa vám môžu javiť ako v poriadku. No skúsené oko spozoruje napr. amatérsky prevedenú prácu, ktorú vo svojom vlastnom záujme budete musieť pri rekonštrukcii prepracovať odznovu, alebo si všimne riešenia nezodpovedajúce normám, ktoré vy nepoznáte, či odhalí slabé miesta stavby. Môžete sa tak vyhnúť problémom so statikou, hygienou, či zvýšeným nákladom na rekonštrukciu.

U tohto riešenia máte ale aj jednu výhodu, v porovnaní nie so stavbou, ale s kúpou novostavby. Táto výhoda môže byť pre niekoho zásadná. Takýto dom, či sa vám to páči alebo nie, spravidla skončí ako základ+steny+strecha (niekedy ani to nie). Ostatné zahodíte, odstránite, prerobíte, zbúrate, atď. Čo znamená, že si môžete stavbu upraviť podľa seba. Pokiaľ kúpite novostavbu, toto neurobíte, pretože “Tá linka má hodnotu 5000€, tú nemôžeme vyhodiť!”, “Táto priečka tu trochu vadí, ale rozbili by sme si kvôli búračke pol domu!”, alebo “Hmm, tie obkladačky sa mi nepáčia, ale nové by stáli kopu peňazí a to sa neoplatí.” … U staršieho domu začínate prakticky odznovu – všetko si prerobíte podľa svojho vkusu a predstáv.

Odhady

Tu sa dostávame k ďalšiemu aspektu rekonštrukcie – treba si dať veľký pozor na to, čo vlastne kupujete a dopredu vedieť odhadnúť, koľko vás prerábka bude stáť. Veľmi často sa ľuďom stáva, že ich rekonštrukcia staršieho domu stála oveľa viac, ako keby boli postavili nový! A to skutočne nepreháňame, to sú reálne skúsenosti! Počítajte s tým, že stavebné práce bývajú často drahšie ako samotný materiál. Nedajte sa nalákať na “starú zrúcaninu”, u ktorej budete musieť vymeniť napr. strechu. Takáto chyba by vás stála veľa peňazí navyše. Musíte nielen postaviť novú strechu, ale aj opatrne zbúrať a odstrániť starú. To so sebou nesie ďalšie problémy – riziko narušenia statiky (občas je strecha to jediné, čo ešte stavbu držalo pokope), problém s odstránením stavebného odpadu… Takže hľadajte dom, ktorý je čo najzdravší. Veľmi dôležitá je práve spomenutá strecha, to vie byť riadna finančná pálka, ak sa nemôže zachovať pôvodná.

Čo sa týka ceny, pokiaľ narazíte na syndróm “to je vlastne iba cena pozemku, dom máte k tomu zdarma”, môžete si byť istí, že takýto dom nebudete rekonštruovať, ale búrať. Ak vám takéto riešenie vyhovuje, dajte si pozor, aby pôvodný dom nebol z nepálenej tehly. Pokiaľ je z klasickej, pálenej tehly, môžete ju použiť pri stavbe domu nového. To vie byť celkom fajn výhoda, pretože tehla tiež nie je zadarmo. Nevýhodou je, že použitú tehlu musíte pred opätovným použitím očistiť od malty, a to je veľmi náročná a zdĺhavá práca.

Stavba nového domu

Ak pre vás z rôznych dôvodov nie je rekonštrukcia tou správnou voľbou, zrejme sa chystáte pustiť do stavby nového domu. Asi budete počúvať od známych o tom, aké je zložité vybaviť stavebné povolenie… nebudeme vám klamať, ľahké to nie je a pri rekonštrukcii to je o niečo jednoduchšie (ale ani tam sa nevyhnete papierovačkám). Vybavenie povolenia v sebe zahŕňa veľa behačiek a byrokracie, no nie je to za hranicami možností laika. Existujú ľudia, ktorí sa živia tým, že za vás stavebné povolenie vybavia. Ak sa rozhodnete svoj “osud” zveriť do rúk takejto osoby, ideálne je dať to do starostlivosti niekomu, koho buď poznáte, alebo máte od známych odporúčanie. Aj v tomto sa totiž vyskytujú podvodníci, ktorí od vás budú ťahať poplatky za telefonáty, benzín, kolky… a nakoniec zistíte, že nič nevybavili. Najbezpečnejšie je vybaviť to vlastnoručne. Za zmienku tiež stojí, že v pláne je zjednodušenie byrokracie okolo stavebných povolení a dokonca by malo byť v budúcnosti možné podať žiadosť o povolenie cez internet. No to sú zatiaľ iba teórie, o ktorých sa hovorí roky, ale zatiaľ “skutek utek”, takže nespoliehajte sa na to.

Pozemok je dôležitý

Osobitnou – prvou – kapitolou u stavby je voľba pozemku. To je téma na celú prednášku. V skratke sa dá povedať, že pokiaľ vyberiete pozemok, ktorý je rovinatý, znížite si tak náklady na základovú dosku. Pri svahovitých pozemkoch síce dostanete lepšiu kúpnu cenu, ale základy sa vám predražia. Čo je výhodnejšie sa nedá povedať, je to individuálne. Tiež venujte zvýšenú pozornosť dostupnosti inžinierskych sietí. Pokiaľ vám niekto povie, že siete sú od pozemku viac ako zopár metrov, môžete očakávať zvýšené náklady na ich dotiahnutie. Niekedy dokonca budete musieť spolupracovať so susedmi, ak majú založené miestne spoločenstvo s podanou/nepodanou žiadosťou na dotiahnutie sietí. Takže je viac než potrebné zistiť si kadiaľ presne siete idú a ako je to ďaleko od päty pozemku. Pokiaľ je medzi sieťami a pozemkom asfaltová cesta, budete musieť zaplatiť pretlačenie sietí popod ňu. To sú tiež náklady, ktoré si možno pri kúpe neuvedomíte, a ktoré pri starom dome mať nebudete, pretože budete za normálnych okolností riešiť iba rozvody vo vnútri.

Oproti rekonštrukcii staršieho domu máte však obrovskú výhodu – všetko staviate od nuly. Všetko bude nové, presne také, aké chcete a na všetko sa vzťahuje záruka. To nie je zanedbateľná vec u domu, kde jeho jednotlivé časti môžu stáť tisíce, či desaťtisíce Eur. U starého domu ak sa vám pokazí niečo týždeň po kúpe a je to bežným opotrebovaním, nepochodíte. Zaplatíte si novú vec, pokiaľ skutočne nešlo o vážnu, predávajúcim zamlčanú závadu. Ďalšou výhodou je, že pri stavbe nového domu použijete už moderné technológie a materiály. To vie byť investíciou do budúcna napr. čo sa týka izolácií. V súčasnosti existujú materiály, ktoré ani nemusíte zatepliť a dosiahnete výsledky porovnateľné so zatepleným starším domom čo sa týka nákladov na kúrenie (stavebné firmy vám budú tvrdiť, že to nie je pravda, lebo zatepľovačky sú dobrý kšeft 😉 ). Toto je práve veľmi častý problém u starých domov. Izolácie nie sú žiadne, alebo sú amatérsky prevedené a dom vlhne… zdola, zhora, v rohoch. Steny sú hrubé, vlhké, “nedýchajú”. To so sebou nesie pliesne a tie zase znamenajú veľmi vážne zdravotné riziká. To ešte nehovoríme o tom, že sa vám môže u starého domu stať, že sa vám vďaka dlhodobým vplyvom vlhkosti začne rozpadávať materiál, z ktorého je postavený. Takže z tohto pohľadu je určite stavba nového domu, samozrejme za účasti reálneho stavebného dozoru, oveľa výhodnejšia. Napokon dodáme, že ak by ste sa rozhodli pre zateplenie, tak je potrebné zistiť všetky faktory, ktoré budú ovplyvňovať konečnú cenu zateplenia domu.

Záver – stavať alebo rekonštruovať?

Je tu ešte, samozrejme, aj tretia, už spomenutá možnosť – kúpa novostavby. Tam platí v podstate to isté, ako u kúpy staršieho domu, s tým rozdielom, že riziká nie sú vo vysokom veku použitých materiálov, ale v tom, že niektorí ľudia stavajú nové domy len pre predaj. To znamená, že niekedy sú použité postupy a materiály nekvalitné a “držia iba na oko”. Je to však kompromisné riešenie, kde nemusíte riešiť nič, okrem podrobnej odbornej obhliadky, kontroly Listu Vlastníctva a môžete začať bývať. Aspekt ceny býva, pochopiteľne, nevýhodou – zo spomenutých riešení je toto spravidla tým najdrahším.

Dá sa teda povedať, že každé z riešení má svoje pre a proti. Každému určite vyhovuje niečo iné, preto sa nedá paušálne odporúčať jedno alebo druhé. Veľmi dôležitá vec je kalkulácia nákladov dopredu. Po obhliadnutí zopár starších domov odhadnite koľko by stála rekonštrukcia (zase si dajte poradiť od niekoho, kto sa tomu rozumie, ale komu to nezveríte do rúk, aby bol objektívny). Potom si spočítajte, koľko stojí stavba nového domu. U oboch riešení vás to nakoniec bude stáť určite viac, ako ste si mysleli, ale s tým nič nenarobíte, taká je prax. Jedinou obranou je počítanie s rezervou v rozpočte. Nezabudnite počítať u stavby s cenou pozemku. Nakoniec si zvážte, ktoré riešenie bude výhodnejšie. So zachovaním všetkej objektivity, musíme povedať, že častejšie sa stretávame s názorom, ktorý vás možno prekvapí – “rekonštruovali sme starý dom, kiež by sme boli radšej stavali nový, toľko nás to stálo peňazí!”. No určite to neplatí pre každého – ak sa vám podarí nájsť starší dom, v dobrej lokalite, s dobrými rozvodmi a strechou, za rozumnú kúpnu cenu, možno ho dokážete zrekonštruovať za výhodnejšiu celkovú sumu, ako by ste dali za nový dom.

V každom prípade dúfame, že sa nám podarilo pomôcť vám pri rozhodovaní sa a držíme palce, aby vaše rozhodnutie bolo to správne.

O autorovi

Peter Vnuk

Je celoživotným fanúšikom technológií a pracuje pre niekoľko popredných slovenských médií z tejto oblasti. Okrem produktových recenzií, spravodajstva zo sveta vedy a techniky, sa venuje tiež tematickým článkom na hi-tech témy, ako je umelá inteligencia, robotika, virtuálna realita a pod. Je mu blízka tiež herná sféra, preto recenzuje aj herné príslušenstvo a hry.